Modificacion Ley de Urbanismo en las Islas Baleares

Los principales objetivos que se marca la Ley publicada hoy en el BOIB son:

• Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
•  La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, que incluye el suelo rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
• La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con la desagregación de los planeamientos generales (en dos partes) y un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales de tramitación puedan pasar a 3 años.
• La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la reutilización del suelo urbano y las actuaciones sobre “ciudad edificada”, para evitar la ocupación de nuevo suelo.
• La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos de gestión urbanística que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, para dotar a todo el proceso de transparencia. Fija condiciones estrictas para los convenios urbanísticos.
• Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada cuando esta se ha vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares entre los particulares y entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
• Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial APT costeras), dando competencia exclusiva a los consejos y sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.
• Incremento del parque de viviendas públicas. Dota a las administraciones de instrumentos eficaces y fija obligaciones en la planificación urbanística con el fin de facilitar el incremento del parque de viviendas públicas para destinarlas preferentemente a alquiler social.
• Impedir la reclasificación como suelo urbano de los asentamientos en el medio rural y cerrar la puerta a la amnistía de las edificaciones fuera de ordenación en suelo rústico.

Fija también procesos controlados y tasados para problemas enquistados como los núcleos rurales o los falsos urbanos.

Principales medidas que incorpora la Ley para alcanzar estos objetivos:

1. En suelo rústico: más garantías para la protección

La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como esta no debe contener.

Se da competencias a los consejos y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), y se elevan así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos. El importe de las sanciones es para los ayuntamientos.

Queda bloqueada cualquier posibilidad de amnistía de las edificaciones fuera de ordenación dentro del suelo rústico

Se impide la reclasificación de los asentamientos en el medio rural como suelos urbanos.

Se admite, vía enmienda, la ubicación de los pequeños refugios de animales y perreras en suelo rústico.

1. Agilización de la tramitación de los planeamientos urbanísticos

El planeamiento general urbanístico tradicional se divide en dos figuras:

• El plan general, que regula los aspectos estructurales, limitando el contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.
• Una nueva figura: el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos detallados, etc.

Estos planes de ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad para poder dividirse en función de las clases de suelo, los ámbitos territoriales o lo que se considere oportuno.

Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.

El plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años y el Consejo informará en el momento de su aprobación inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica de todo el proceso.

3. Medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos

Se favorece la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:
— Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
— Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
— Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.

Todas las actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control económico:
— Una memoria de viabilidad económica como garantía para los particulares y un informe de sostenibilidad económica como garantía para las administraciones de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.

4. Medidas para luchar contra la especulación

Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable tendrán que repercutir en la Administración.

Los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas, se podrán llevar a cabo, pero con medidas estrictas de control y transparencia con el objetivo de evitar situaciones anómalas, como exigencias de responsabilidades económicas a los ayuntamientos por incumplimiento de los convenios.

Toda la documentación relativa a los convenios deberá publicarse. Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etc.

5. Medidas que obligan a potenciar viviendas de protección oficial/de alquiler social

La Ley prevé la obligación de las administraciones de tener un registro con todo su patrimonio de suelo público y establece la obligación de que este se destine a viviendas públicas de protección oficial. Este suelo es el que habitualmente tienen los ayuntamientos procedente de las cesiones de aprovechamiento derivadas de las diferentes actuaciones urbanísticas.

La Ley prevé también que los planes generales destinen como mínimo el 30 % de la edificabilidad residencial a vivienda protegida.

Se permite una mayor densidad de viviendas (sin aumentar la edificabilidad) hasta un máximo de 75 viviendas por hectárea tanto en suelos urbanizables como urbanos.

6. Medidas de disciplina urbanística

La Ley de Urbanismo refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística.

Las medidas. Se fijan dos procesos:
El sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.

• Procedimiento sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título urbanístico que las ampare) serán económicas y varía el importe.

•Por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:
Multas de entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido.
Multas de entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.

•Por obras e instalaciones en suelo rústico:
Multa de hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.
Multa de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.

• Procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:

El plazo para iniciar el procedimiento de restablecimiento de la realidad física alterada no prescribirá nunca en el suelo rústico: a partir de ahora el posible infractor sabrá que cualquier obra ilegal que se haga en el suelo rústico siempre podrá ser derribada por la Administración.

Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un mes, se inicia el plazo para ejecutar.

Se prevén multas coercitivas continuadas: del 10 % del valor de la obra ilegal y se van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleva a cabo su demolición y restitución.

El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la Administración se amplía hasta los 15 años; la Ley lo introduce, siguiendo los criterios jurisprudenciales. La Administración puede ejecutar subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.

Para evitar el problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística se da competencia a los consejos insulares y a las agencias y consorcios supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.

Responsabilidad de las autoridades o cargos públicos: se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que, con conocimiento de causa y teniendo posibilidad de impedirlo, permiten la indisciplina urbanística; por ejemplo, si dejan caducar expedientes o dejan de sancionar una infracción u ordenar su restablecimiento.

7. Soluciones tasadas y con estricto control en situaciones atípicas

Asentamientos rurales
La Ley incluye la nueva regulación de los núcleos rurales, como una categoría especial del suelo rústico (tanto los tradicionales como los ordinarios, legalmente establecidos en los planteamientos vigentes), pero también identificando los asentamientos de origen irregular en suelo rústico, delimitándolos y planteando su congelación para impedir cualquier ampliación de los mismos y de sus edificaciones.

Falsos urbanos
La Ley pone límites a estas situaciones atípicas y da un año de plazo a los ayuntamientos para resolver la situación de los llamados falsos urbanos para que puedan optar por la clasificación de estos suelos, y deja claro que la desclasificación no puede generar ningún tipo de indemnización. 

Soluciones para los efectos negativos de la suspensión de planeamientos, mayoritariamente por sentencia judicial
Se determina que los consejos, por razones de interés público y previa audiencia del municipio, puedan suspender la vigencia de un planeamiento y, a la vez, aprobar inicialmente normas provisionales que lo suplan hasta que no se realice su modificación o revisión.

También los ayuntamientos, cuando lo acrediten por interés público —especialmente en casos de sentencias que anulen su planeamiento— pueden pedir al Consejo la aprobación de estas normas provisionales con el fin de evitar que renazca el planteamiento al que sustituía el anulado con consecuencias negativas.

Desclasificación de suelos urbanizables no desarrollados en los planeamientos de Mallorca no adaptados a las Directrices de Ordenación Territorial.

8. La Ley también deroga determinados aspectos de la Ley Agraria

La Ley recupera el principio transversal de ordenación territorial como planteamiento que conjuga la actividad humana sobre el territorio, especialmente en rústico, al derogar determinados aspectos de la Ley Agraria.

Algunos ejemplos:

• Los ayuntamientos recuperan la potestad de decisión sobre toda la ordenación urbanística de todo su territorio. Ya no será posible que la administración agraria pueda exonerar del cumplimiento de las condiciones que establezca el planeamiento urbanístico.
• Todos los agroturismos se regirán por las condiciones que establece la Ley Turística, como había sido siempre.
• Las instalaciones o infraestructuras relacionadas con la actividad ecuestre o con la venta directa de productos en determinadas áreas vuelven a estar, como tendría que haber sido siempre, sujetas a los instrumentos de ordenación territorial.
• Se impiden nuevas exoneraciones para permitir las segregaciones de parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo, posibilidad que abrió la Ley Agraria.